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编者按
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楼建波
北京大学法学院教授
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文章发表于《法律适用》2025年第9期“问题探讨”栏目，第148-162页。因文章篇幅较长，为方便电子阅读，已略去原文注释。
摘要
开发商未交房且买卖合同与贷款合同解除的，根据《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款，开发商应向购房人返还购房款、已支付贷款本息及其资金占用损失，并向银行返还剩余贷款本金及其资金占用损失；购房人不再对银行承担还款义务。该款借鉴了合同联立理论。我国在商品房按揭交易中适用合同联立理论有其特色：一是适用于所有商品房信贷交易；二是“经济上一体”采用最宽松的认定标准；三是购房人通过合同联立后的抵销抗辩免除自己对银行的还款义务。但是，《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款中的还款义务免除应仅适用于商品房消费者；该款在《批复》颁布后仍有价值，应先适用前者合并清算，再适用后者优先清偿购房者支付的首付款、已偿还的银行贷款本息及上述款项的资金占用损失。
关键词
合同解除后清算合同联立抵销价款优先受偿权商品房消费者
引言
2020年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第21条第2款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该款吸收了2003年《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款的规定。
自2003年《商品房买卖合同司法解释》发布以来，国内学界对按揭购房模式下商品房买卖合同与商品房贷款合同之间的关联性，形成不同观点。少数说认为应当坚持合同相对性原则，仅在购房人怠于行使其债权时，银行才有权行使代位权要求开发商向其返还剩余本息。多数说则主张应用合同联立理论，证成开发商未能交付房屋时，购房人可以向银行主张其对开发商的抗辩，拒绝返还剩余贷款。
最高人民法院第六巡回法庭在2020年发布年度1号参考案例，即中国建设银行股份有限公司某某分行（以下简称“建行某某分行”）诉王某某等及青海某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案（以下简称“王某某案”）。在该案再审判决中，最高人民法院运用公平原则，指出商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由开发商将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。该案发布后，国内学界运用民法典不当得利规则、合同联立理论（通说）等分析免除购房人还款义务的正当性。学者们在参考合同联立理论时，还对购房人已偿还贷款本息的返还进行讨论，形成了购房人只能请求银行返还、购房人请求开发商赔偿或请求银行返还、购房人只能请求开发商赔偿，但购房消费者可另行请求银行返还等观点。
笔者认为，上述理论上的争议主要集中在商品房买卖合同因开发商违约被解除后，在贷款合同也被解除的情况下的购房贷款本息的返还责任问题，具体包括以下三个问题：第一，银行请求开发商返还剩余贷款本息的请求权基础是什么；第二，开发商不能向银行返还剩余贷款本息时，购房人责任应如何认定；第三，购房人已偿还的贷款本息由谁返还。
本文拟从合同解除后的清算切入，检视《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款的理论基础与适用问题。首先，以王某某案为例，分析《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款对相关合同解除后清算结果的影响，总结该案的裁判观点；其次，讨论《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款的理论基础，对现有的合同代位权、委托、不当得利和合同联立等四种学说进行比较分析，证成运用合同联立理论的必要性，并总结我国在商品房按揭购房交易中适用合同联立理论的特殊性；最后，讨论《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款与《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）第3条的协同适用关系，并提出相关优化建议。
《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款适用于商品房买卖合同“无效或者被撤销、解除后”，贷款合同被一并解除的情形。为方便讨论，本文以“解除”指代“无效或者被撤销、解除”三种情形。为行文便利，本文将2003年《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款也称为《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款。
一、清算视角下的第21条第2款：以王某某案为例
（一）王某某案案情梳理
王某某与越某公司签订《商品房预售合同》，约定购买一处建筑面积3736.19平方米的商业用房；房屋总价147953124元，其中首付款73983124元，按揭贷款7397万元。《商品房预售合同》签订后，王某某等三人与建行某某分行、越某公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款7397万元，期限为10年，年利率6.215%，担保方式为借款人的预购商品房抵押与开发商的阶段性保证。同时，越某公司、王某某分别与建行某某分行签订《保证合同》《房地产抵押合同》，分别提供阶段性保证与预购商品房抵押担保。合同签订后，王某某向越某公司支付了首付款，建行某某分行经王某某授权向越某公司支付了按揭贷款。截至2017年3月21日，王某某累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行某某分行贷款本金64799004.19元。
因越某公司未按期交房，王某某起诉越某公司和建行某某分行，形成王某某预售合同纠纷案。王某某诉请解除《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》，要求越某公司向其返还购房首付款及利息损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），偿还其已向银行偿付的贷款本息，并代付银行剩余贷款本金及利息损失（从2017年3月21日起至付清之日止，按贷款合同约定利率计算）。一、二审法院均支持王某某全部诉讼请求。针对建行某某分行对王某某返还借款本息的上诉请求，二审法院以“不告不理”为由未予受理，但释明王某某的还款责任不应被免除。
之后，建行某某分行起诉王某某偿还剩余贷款本金58546649.55元及其资金占用损失（从2018年3月21日起至付清之日止，按贷款合同约定利率计算），形成王某某借款合同纠纷案。一审法院判决王某某承担补充还款责任；二审法院撤销一审判决，认定王某某承担还款责任，但以该案与前述王某某预售合同纠纷案构成重复起诉为由，驳回建行某某分行上诉请求；最高人民法院再审判决撤销二审判决，认定王某某不承担剩余贷款还款责任。
为方便后文讨论，下文将王某某案中的相关资金数额修改为：商品房总价1.5亿元，王某某支付首付款7000万元，剩余8000万元办理按揭贷款，贷款利率为X。王某某起诉开发商与银行时，已累计偿还贷款本息1300万元，银行同期贷款利率为Y。
（二）王某某案合同解除后的清算结果
1.商品房买卖合同与贷款合同分别清算
贷款合同解除后，王某某依法应当向银行返还剩余本金，并赔偿银行的可得利益损失，清算结果列式为：
清算公式I（购房人→银行）：8000–1300+8000×X×T1+(8000-1300)×X×T2
其中，8000-1300为贷款合同解除后的返还利益；8000×X×T1+(8000-1300)×X×T2为银行的可得利益，即银行资金被王某某占用的损失，T1是银行发放8000万元贷款到王某某偿还1300万元本息的时间间隔，T2是从王某某偿还1300万元本息后到剩余款项全部还清的时间间隔。
商品房买卖合同解除后，开发商应当向王某某返还收取的购房款和购房贷款，并向王某某赔偿因借款合同解除发生的实际损失与可得利益损失，清算结果列式为：
清算公式II（开发商→购房人）：7000+8000+8000×X×T1+(8000-1300)×X×T2+7000×Y×T3+1300×Y×T4
其中，7000+8000为商品房买卖合同解除后的返还利益；8000×X×T1+(8000-1300)×X×T2是贷款合同解除后，王某某向银行赔偿资金占用损失所支出的实际损失；7000×Y×T3为首付款被开发商占用的资金占用损失，T3是王某某向开发商支付7000万元首付款到开发商全部还清前的时间间隔；1300×Y×T4是王某某向银行支付1300万元本息的可得利益损失（王某某已支付贷款本息，但因为开发商违约，其既没有获得房屋，也没有及时收回相关款项，遭受可得利益损失），T4是王某某支付1300万元贷款本息后到开发商向其偿还的时间间隔。
2.适用第21条第2款的清算结果
根据《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款，开发商应当将收受的购房贷款本息返还给担保权人。尽管这里的购房贷款存在剩余贷款与全部贷款两种理解，但王某某案中各级法院均采开发商应当代王某某向银行返还剩余贷款本息（清算结果I）的立场。这简化了合同解除后的清算关系，贯彻了《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款充分发挥其优化配置诉讼资源并解决纠纷的功能，减轻当事人的诉累，保护当事人权利的规范旨意。据此，将清算结果II与清算结果I相减，得到开发商应当向王某某返还及赔偿的剩余金额，清算结果列式如下：
清算公式III（开发商→购房人）：7000+7000×Y×T3+1300+1300×Y×T4
从上述公式可以看出，对于购房人已支付的贷款本息及其资金占用损失，应当由开发商赔偿，银行不承担返还义务，因为在计算开发商应当代王某某向银行返还的剩余贷款本息时，王某某已经返还的1300万元已被扣减。
3.王某某案中开发商应当返还部分的认定及其问题
在王某某案中，相关合同解除后，各级法院均适用《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款进行清算，达成了开发商应当向购房人和银行分别返还与赔偿相应款项的结果。其中，开发商对购房人的还款责任范围并不包括上述清算公式III中的（1300×Y×T4），因为王某某并未向开发商主张此笔款项。开发商对银行的还款责任范围则为清算公式I所列款项。
关键问题在于，对剩余购房贷款本金及利息的返还责任，应当如何在开发商和购房人之间进行分配。王某某案中各级法院在审理时，都适用了《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款，具体形成了三种理解：第一，认定购房人和开发商承担剩余贷款本金及利息的共同还款责任，但开发商应当代购房人将剩余贷款本息支付给银行；第二，认定购房人承担补充责任，即银行应当先请求开发商还款，银行强制执行开发商财产（特别是抵押财产）完毕前，购房人有权拒绝返还；第三，根据公平原则，认定无过错的购房人不承担返还义务。
二、第21条第2款理论基础的重新检视
通过引入合同联立理论，作为《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款的理论基础以认定合同解除后的返还责任时，贷款合同与商品房买卖合同联立，开发商和银行被视为同一经济主体，购房人对开发商的抗辩可以向银行主张（这被称为消费者抗辩权延伸、消费者抗辩权接续），从而拒绝返还剩余贷款。也有文献立足现行法，试图从合同代位权、约定由第三人履行合同、不当得利等角度解释《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款。
（一）第21条第2款并非现行法规则的直接应用
1.与合同代位权构造不符
有观点建议将《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款中银行对开发商的“代位特权”修正为一般的合同代位权，确保司法解释与法律规定的一致性和协调性。根据该观点，银行享有选择权：既可以请求具有偿还能力的购房人返还贷款本息，也可以要求保证人承担保证责任，还可以在借款人无偿还能力或怠于行使基于商品房买卖合同解除产生的权利时，根据《民法典》第535条代位行使购房人的债权。然而，《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款规定开发商“应当”将购房贷款本息返还给银行，并不以购房人怠于行使债权为前提。如果将《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款作为合同代位权规则在按揭购房交易中的具体应用，就很难解释出免除购房人还款义务的法律效果。
2.约定由第三人履行的局限性
王某某借款合同纠纷案的二审法院认定开发商的还款义务来自购房人的委托。然而，委托第三人履行说只能得出对《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款的第一种理解，即购房人和开发商负有共同还款义务，很难解释出购房人享有先诉抗辩权甚至被免除还款义务的法律效果。因为根据《民法典》第523条，开发商不履行还款义务或履行不符合约定的，银行可请求购房人继续履行。购房人返还剩余贷款后，可以向开发商追偿。
3.不当得利观点的局限性
有观点主张可以适用民法典不当得利规则解释《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款规定的相关合同解除后的清算后果。具体而言，（1）购房人从未实际取得购房贷款，商品房买卖合同解除后也不再享有合同履行利益，故其“现存利益已不存在”，可根据《民法典》第986条主张得利丧失抗辩，不承担购房贷款返还责任；（2）“基于实质利益衡量”，开发商和银行之间发生给付型不当得利，故银行有权根据《民法典》第985条请求开发商返还购房贷款。还有观点主张可以参考德国法上“严格不当得利理论”。该理论来自《德国民法典》第822条，即“受领人以其所得利益无偿给予第三人者，该第三人于受领人因此不负得利返还义务之限度内，负如同自己无法律上原因而由债权人获得该给与之返还义务”。我国《民法典》第988条有类似规定，即“得利人已经将取得的利益无偿转让给第三人的，受损失的人可以请求第三人在相应范围内承担返还义务”。据此，该观点能被拓展为银行可以类推适用《民法典》第988条规定取得对开发商的不当得利直索权。
然而，运用不当得利制度处理我国按揭购房贷款相关合同解除后的清算时，只能处理购房贷款本金返还问题，对于贷款资金占用损失的赔偿，仍需结合其他法律规则处理。因为善意得利人以返还所受利益的原状（原物返还）为原则，包括所受利益以及本于该利益更有所取得如原物的用益。“只有事实收取的用益才属于偿还对象，因此对金钱得利而言，若无特殊情况即不能要求返还法定利息或银行本身惯常收取的利息。”根据学者的考察，德国联邦最高法院在消费者行使撤回权前，在已经向企业经营者交付贷款的情形下，适用严格不当得利返还请求权支持贷与人对已收到贷款的经营者返还请求权。在德国，严格不当得利规则返还可以较好地解决消费信贷合同撤回后的清算问题，因为消费者撤回买卖或服务合同的，消费者不受贷款合同约束，贷与人根据严格不当得利请求已收到贷款的经营者返还收取的贷款本金后，根据《德国民法典》第358条第4款，贷与人对消费者也无利息及费用支付请求权，双方只涉及贷款本金的清算。
但在我国按揭购房模式下，贷款合同当事人之间的清算不仅涉及购房贷款的返还，还有资金占用损失的赔偿。不当得利规则只能处理购房贷款本金，无法解释贷款的资金占用损失赔偿。以上文王某某案的清算结果为例，购房人只能对剩余贷款本金[清算公式I中的(8000–1300)]主张《民法典》第986条的得利丧失抗辩拒绝返还，银行则有权根据《民法典》第988条请求开发商返还该部分款项。但对于购房贷款的资金占用损失部分[清算公式I中的8000×X×T1+(8000-1300)×X×T2]，购房人不能主张得利丧失抗辩拒绝返还，而需要行使合同联立后的抵销权（详见下文）来免除债务。
综上，《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款并非民法典合同代位权规则、委托第三人履行债务规则或不当得利制度的应用，而是一项具有特殊法律效果的新规则。其规定的合同解除后的清算效果，必须通过合同联立理论解释。下文将进一步分析我国在按揭购房交易中适用合同联立理论的特殊性。
（二）第21条第2款作为合同联立规则的特殊性
1.适用范围为不动产信贷交易
域外法律将为特定商品或服务供应提供资金，且与该买卖或服务合同构成经济上一体的信贷合同，定性为与该买卖或服务合同“相结合的信贷合同”（linkedcreditagreement），从而保护商品或服务消费者的权益。然而，域外对于在不动产信贷交易中适用合同联立规则，存在不同程度的限制。其中，欧盟法上的相结合信贷合同规则不适用于不动产信贷交易。德国法则对土地信贷交易中经济上的一体性规定了更严格的要求：一般信贷交易由第三人融资时，经营者仅需参与信贷合同的准备或订立过程，即构成经济上的一体；而在不动产信贷交易中，“仅于贷与人自己向消费者为该土地或该与土地相同权利之媒介，或于提供金钱借贷外，将全部或一部让与利益归于己有、承担规划、广告或计划执行功能或单方有利于让与人，而共同与经营者促成土地取得时”，才构成经济上的一体。我国现行法并未规定消费信贷合同联立规则，未来建构该规则时应当注意此种区分。
2.构成要件为“经济上一体”宽松标准
我国需要适用最为宽松的“经济上一体”的标准，即贷款专用于购房且贷款合同对此明确约定，才能全面认定按揭购房模式下贷款合同与商品房买卖合同的联立。如前所述，德国法上对不动产信贷交易下的经济一体性采取了较为严格的认定标准。欧盟法上对贷款合同与买卖合同构成经济上的一体（commercialunit）的客观标准较为宽松，包括三种情形：（1）供应商或服务提供商自行对消费者信贷进行融资；（2）若信贷由第三方提供，贷款人利用供应商或服务提供商的服务促成或准备信贷协议；（3）在信贷合同中明确贷款用于购买特定商品或特定服务。
我国的个人住房抵押按揭贷款销售存在两种模式：（1）传统间客销售模式下，购房人向开发商指定的银行申请按揭贷款，开发商提供阶段性连带保证。被指定银行通常为开发商提供开发贷款支持，以“换取”个人房贷的客户来源。（2）直贷式模式下，购房人自主选择贷款银行，银行与购房人签订贷款合同，购房人自行有偿委托第三方住房置业担保公司承担担保责任。传统间客销售模式下，贷款合同与商品房买卖合同联立，二者既符合德国法下经济上一体的认定标准，也构成欧盟法下经济上一体的第二种情形“贷款人利用供应商或服务提供商的服务促成或准备信贷协议”。但是在直贷式模式下，开发商并未促成贷款合同的订立，故贷款合同与商品房买卖合同不构成德国法下的联立。只有借鉴欧盟法对经济上一体最宽松的认定标准即“信贷合同中明确贷款用于购买特定商品或特定服务”，该模式下贷款合同才能和商品房买卖合同联立。
3.法律效果为联立后的抵销抗辩
德国法上，贷款合同与买卖或服务合同相结合时，经营者不履行或瑕疵履行合同时，消费者对经营者基于买卖合同产生的抗辩权，可以对抗贷款人拒绝偿还相应贷款。该延伸抗辩权具有从属性，以消费者对经营者享有一个有效的抗辩权为前提；该抗辩权也具有辅助性，消费者必须首先请求经营者补正履行，补正履行无法实现时，消费者才能拒绝偿还贷款。
国内文献在参考抗辩权延伸理论时，往往主张购房人系基于开发商无法交付房屋，而对银行抗辩拒绝偿还贷款。对于该抗辩权的依据，有观点认为，该抗辩权“可视为不安履行抗辩权”，为避免开发商与按揭银行联合，以担保合同架空购房人的不安抗辩权，且实现购房人在买卖合同与担保贷款合同项下的风险一致，故购房人可将对抗开发商的不安抗辩权延伸至按揭银行。然而，《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款的适用以商品房买卖合同与贷款合同都被解除为前提。商品房买卖合同解除后，开发商已不负有交房的义务，购房人无从以开发商未交房为由提出不安抗辩。
也有观点主张该抗辩权为合同解除后恢复原状义务上的同时履行抗辩权。理论上认为，合同解除后双方返还义务可以类推适用同时履行抗辩权的规定。联立的贷款合同与商品房买卖合同均被解除，银行请求购房人返还剩余贷款本息（清算公式I）时，购房人有权以开发商尚未向其履行购房款及购房贷款本息返还义务（清算公式II）提出抗辩。
笔者认为，购房人在合同解除后主张抗辩权延伸的目的和德国法上合同存续期间的抗辩权延伸的目的不同。在德国，消费者抗辩权延伸的主要目的是督促经营者继续履行；我国购房人在合同解除后主张抗辩权延伸，主要目的不是督促开发商向自己还款，而是拒绝向银行还款。因此，与其说购房人是向银行主张其在商品房买卖合同解除后开发商尚未向其履行返还与赔偿义务的抗辩，不如说购房人是主张抵销抗辩从而消灭自己的还款债务。《民法典》第568条第1款规定抵销要求“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销”。如前所述，贷款合同与商品房买卖合同联立后，在剩余贷款本息返还责任上，开发商和银行被视为同一经济主体，故可类推适用抵销规则，购房人以其对“经济主体”的剩余贷款本息债务（清算公式I）与该“经济主体”的购房款及购房贷款本息债务（清算公式II）进行抵销。抵销的法律效果是：（1）开发商向购房人返还购房款及已清偿贷款本息（清算公式III）；（2）购房人对银行的剩余贷款债务因抵销而消灭；（3）在开发商与银行之间，开发商对购房人的部分债务（与剩余贷款本息数额相等）因购房人行使抵销权而消灭，开发商得利以牺牲银行对购房人的剩余贷款本息债权为代价，此时无法律上的原因，故银行可以请求开发商返还不当得利（清算公式I）。
近期江苏省连云港市中级人民法院发布的商品房借款合同纠纷典型案例，再次凸显引入合同联立理论保护购房人的必要性以及将抵销抗辩规则作为免除购房人还款义务的规范路径的优越性。该案与王某某案的核心事实差异在于，一名购房人作为借款人向银行借款，另一名购房人则与开发商同为借款合同的保证人。在合同联立后类推适用抵销抗辩规则，即使购房人兼具保证人身份，其还贷义务亦可被彻底免除，因为主债务人（另一名购房人）的借款债务于合同解除时经抵销而消灭，保证责任随之消灭。虽然依抗辩权延伸思路，保证人可以援引《民法典》第701条，以开发商尚未返还价款并赔偿损失为由，代主债务人向银行提出一时性抗辩。但是，抵销抗辩规则所提供的永久性抗辩更为彻底，可终局性地免除保证人责任。
三、商品房消费者保护视角下第21条第2款的必要性与优化建议
2023年《批复》中第3条规定商品房消费者享有价款优先受偿权，即“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”。在此背景下，《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款是否仍有保留之必要？是否仍有采第三种理解免除购房人还款义务之必要？如果有，应当如何实现这两个条款的协同适用？本部分将逐一分析和回答这些问题。
（一）保留第21条第2款的必要性
1.保留前两种理解的必要性
《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款的前两种理解主要发挥便利合同解除后的清算操作、减轻当事人讼累、节约司法资源的功能，该功能无法被《批复》第3条所替代。前两种理解下的《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款适用于全部商品房按揭购房交易：商品房买卖合同解除后，贷款合同也解除时，开发商应当代购房人将剩余贷款本息支付给银行（第一种理解）；从效率和减少讼累的角度，银行也应当先请求开发商还款，无法实现债权时再请求购房人还款（第二种理解）。
2.保留第三种理解的必要性
在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者需先解除商品房买卖合同，才能请求开发商返还价款并优先受偿。商品房买卖合同被解除后，贷款合同往往也会被一并解除，从而产生《批复》第3条价款优先受偿权与《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款的协同适用问题。关于价款优先受偿权的范围，学界存在不同认识：有观点主张仅限于购房款，有观点主张包括购房款和已偿还的贷款，但不包括违约金和损害赔偿金。但存在一个共识，即无论如何都不应当将银行的剩余贷款本息计算入内，否则会发生银行的债权在事实上优先于建设工程优先受偿权和其他在先抵押权的问题。
如此《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款采取第三种理解似乎是一种不二选择。因为如果不免除商品房消费者的还款义务，在开发商还清剩余贷款本息前，银行可以请求商品房消费者还款，商品房消费者还款后可以请求开发商优先返还价款；银行也可以申请强制执行开发商向购房人优先支付的购房款本息，这都会让银行在事实上优先受偿。
（二）建议限缩第三种理解下的第21条第2款的适用范围
《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款并未使用商品房消费者的概念，实为购房人。前两种理解下，《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款当然适用于全部商品房按揭购房交易。据此，开发商应当代购房人将剩余贷款本息支付给银行而非购房人，银行也应当先请求开发商还款，无法实现债权时再请求购房人还款（第二种理解）。
对第三种理解下的《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款适用于所有购房人还是仅适用于商品房消费者，在理论和实务上存在争议。王某某案中，购房人以近1.5亿元的价格购买商业用房，建筑面积高达3736.19平方米，不属于商品房消费者。理论上也有观点主张消费者保护并非发生抗辩权延伸的必要条件，合同联立已提供了充分的理论基础，只有贷款人返还责任的结果需基于消费者保护的特殊考量。
笔者认为，第三种理解下的《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款应当仅适用于商品房消费者。理由有二：
第一，这与我国长期以来仅对以生活居住需要购买商品房之人（商品房消费者）予以实体法上的特别保护的政策保持一致。我国法律法规对商品房消费者权利的保护经历了从模糊、细化到逐步拓展的过程。2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已废止）首次使用“消费者”概念，其第2条规定消费者支付全部或者大部分购房款后，买受人交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”时，买受人对登记在被执行的开发商名下的商品房有权提出执行异议；《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条进一步放宽了有权提出执行异议的“商品房消费者”的界定；《批复》更是在司法解释层面首次提出“商品房消费者”，并加大了对商品房消费者的保护力度，没有限制购房数量、地域范围，而是规定“以居住为目的购买房屋”的消费者均享有交付优先权与价款优先受偿权。可见，笼统地将所有商品房的购房者作为消费者提供特别保护既无必要，也不现实。
第二，域外都是出于保护消费者的立法政策，才将符合贷款目的特定与经济一体性要求的信贷合同，结合买卖或服务合同中，让消费者有权对贷与人主张其对经营者的抗辩，拒绝偿还贷款。我国在参考消费信贷中的合同联立理论时，对于扩张其适用范围上需保持谨慎。
基于此，建议将《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款修订为商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和购房人。担保权人请求商品房消费者返还购房贷款本金及利息的，人民法院不予支持。
（三）建议将资金占用损失纳入价款优先受偿权范畴
从清算结果来看，商品房消费者价款优先受偿权应当为购房款及其资金占用损失，以及已偿还贷款本金及其资金占用损失（清算公式II）。现有学说和实务上多主张排除购房款与已偿还贷款的资金占用损失，主要出于利益平衡的考虑，即为避免过度侵蚀建设工程价款优先受偿权及抵押权，消费者购房款的利息、违约金和损害赔偿金等不应纳入优先权范畴。
从平衡当事人利益考虑，排除资金占用损失不无道理。不过，考虑到房地产项目公司开发的特性与商品房销售的经济逻辑，将资金占用损失纳入优先受偿范畴，给予商品房消费者更充分的保护，也不失为一种理性选择。建设工程优先受偿权的设立，主要是为了保障建筑工人的工资权益。但在实践中，发包人从银行获取项目融资时，会以其在建工程作为抵押担保。银行为确保其抵押权顺利实现，通常要求发包人与承包人放弃或限制优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第42条，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。即放弃或者限制优先受偿权的约定，只有在损害建筑工人的利益时，才会被认定无效。
我国商品房开发建设通常采用成立项目公司的方式进行。房地产项目公司为特定的房地产项目而成立，并在该项目开发销售完成后依法注销或转变为物业管理公司。商品房开发建设中，项目公司的债权种类通常是固定的，包括购房人权利、工程款债权、金融债权、职工债权、税款债权及其他债权。商品房预售模式下，商品房消费者支付的购房款是房地产项目公司成本与利润的最终资金来源和保障；理论上在房屋竣工交付后，项目公司其他债权人的利益也能得到充分保障。唯有在制度上激励商品房消费者购买商品房，才能实现房地产的竣工与交付，进而保障房地产市场健康平稳发展。因此，从经济逻辑出发，将购房款与已偿还贷款的资金占用损失纳入优先受偿范畴，能够为商品房消费者权益提供有力保障，在当前房地产市场环境下让愿意购买预售商品房的消费者吃下“定心丸”，这有助于落实党中央部署的保交楼保交房工作大局。
（四）建议明确第21条第2款和《批复》第3条的协同适用规则
在适用顺序上，为了清算的便利，应当先适用《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款计算出开发商应当向购房人返还和赔偿的数额，包括购房款及其资金占用损失，以及已偿还贷款本金及其资金占用损失（清算公式II）。再适用《批复》第3条，由商品房消费者对这部分价款享有优先受偿权。
当房企正常经营时，商品房消费者依据《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款，在相关合同解除后，可以请求由开发商向银行返还剩余贷款本息，并请求开发商返还购房款、已偿还贷款等相应资金。如果发生诉讼，银行可以作为第三人参与诉讼。
现有文献对房企破产时商品房消费者和银行如何申报债权的研究不多。这与“保交房”的努力不无关系。当房企破产时，如果商品房消费者申报商品房买卖合同解除后的全部债权（清算公式II），且管理人根据商品房消费者申报将全部债权列为优先债权，则可能导致银行借购房人价款优先受偿权而在事实上优先受偿；如果购房人未向银行偿还剩余贷款本息，房企要承担保证责任。为提高效率，破产管理人和法院也应当先适用《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款，再适用《批复》第3条，仅将购房款和已偿还的贷款本息及相应资金占用损失列入购房人的优先受偿权，而剩余贷款本息债权则直接作为银行的破产债权。
结论
《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款在保护购房人权益方面发挥了重要作用。王某某案中各级法院通过裁判展示了对该条款的三种理解，其中第三种理解即免除购房人还款义务，在《批复》第3条发布后具有避免银行在事实上优先受偿的价值。学理上主要参考合同联立理论证成免除购房人还款义务。本文建议修改《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款，增加“担保权人请求商品房消费者返还购房贷款本金及利息的，人民法院不予支持”的规定。《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款与《批复》第3条应当协同适用，开发商违约且商品房买卖合同与贷款合同都被解除时，应当先适用《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款进行合并清算，再根据清算结果确定开发商应当对购房人优先偿还的价款范围。
尽管本文许多观点都是老生常谈，但在理论上也不无增益：第一，在消费信贷交易中，合同联立是指为特定商品或服务提供融资的贷款合同被单向地结合进该商品买卖合同或服务合同。第二，在买卖或服务合同存续期间，消费者抗辩延伸的目的是督促经营者继续履行；而合同解除后，消费者抗辩延伸的目的是免除自己的债务，用抵销抗辩可能更为妥当，因为抵销是终局性的。第三，文章从清算的角度得出购房款与已偿还贷款的资金占用损失也应当计入商品房消费者价款优先受偿权的范畴的结论，从房地产项目公司开发的特性与商品房销售的经济逻辑出发，将资金占用损失纳入优先受偿范畴，给予商品房消费者更充分的保护，也不失为一种理性选择。
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